O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é um tributo municipal, previsto no artigo 156, II, da CF/88, que incide sobre a transferência da propriedade imobiliária. Trata-se de um imposto que nos deparamos em situações pontuais, tanto nas relações civis como empresariais.
Por ser municipal a competência para definir os critérios e valores do ITBI, é comum a divergência de entendimentos entre os municípios. Exemplo disso é visto na definição da base de cálculo e dos critérios adotados para a cobrança do tributo – sobre o valor venal, o valor de mercado ou o valor da operação. E por isso, não raras vezes, a apuração do imposto pelo fisco incorre em ilegalidade na aplicação da base de cálculo, realidade que tem sido reconhecida pelo Poder Judiciário.
Situações de abuso praticadas pelo fisco são observadas também nos casos em que o município cobra um tributo, que de acordo com Constituição é imune, sendo necessária a atuação do advogado perante o Poder Judiciário para garantir o direito do contribuinte. Este é o caso da decisão do Supremo Tribunal Federal (STF - RE 796.376) que, em agosto de 2020, reconheceu a imunidade do ITBI sobre “operações de integralização de bens imóveis ao capital social de pessoas jurídicas”. Para o STF, prevaleceu o entendimento que a imunidade do ITBI é pura e incondicionada sobre o valor do capital integralizado com bens imóveis. Esse entendimento reafirmou o propósito constitucional de estimular o investimento e o desenvolvimento econômico nacional.
Na prática, antes da decisão do STF muitos municípios tributavam operações de integralização de imóveis, afastando de forma abusiva a imunidade prevista na CF/88. O argumento utilizado pelos fiscos municipais estava na exceção da regra imunizante, pois defendiam a cobrança do imposto quando a empresa que recebe o imóvel integralizado desenvolve atividades imobiliárias (locação e venda) de forma preponderante. A decisão da Corte assegurou que a imunidade do ITBI é pura e incondicionada sobre o valor do capital integralizado na pessoa jurídica com bens imóveis.
Ainda sobre o ITBI, o STF em outro julgamento recente, em 12/02/2021, decidiu que a exigência do imposto ocorre no momento da efetiva transferência da propriedade imobiliária, perante a matrícula no Cartório Registro de Imóveis. Com essa decisão, o STF consolidou entendimento em que considera ilegal a cobrança do ITBI que tenha como fato gerador a cessão de direitos decorrentes do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel firmado entre particulares. Assim, o STF firmou a tese de repercussão geral que: “O fato gerador do imposto sobre transmissão inter vivos de bens imóveis (ITBI) somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro.” (ARE 1294969).
Essas decisões do STF, que devem ser seguidas pelo fisco municipal, tendem a conferir maior segurança jurídica às operações privadas de transferência da propriedade imobiliária. Mesmo diante de tal posicionamento ainda se observa controvérsias sobre a atuação do fisco municipal na cobrança do ITBI, sendo necessário buscar o Poder Judiciário para evitar a incidência arbitrária do tributo, e impedir os atos coercitivos da municipalidade.